旅游地產(chǎn)如何滿(mǎn)足休閑剛需？

近年來(lái)，伴隨著大眾消費(fèi)實(shí)力的逐步增長(zhǎng)，人們愈加注重休閑，自助游、度假游乃至“候鳥(niǎo)型”的遷居，已成為很多人的選擇。而旅游地產(chǎn)則被認(rèn)為是“休閑剛需”的一種。尤其是“國(guó)五條”出臺(tái)之后，憑借較為寬松的投資環(huán)境，旅游地產(chǎn)吸引了越來(lái)越多的房企涉足。甚至有業(yè)界人士大膽預(yù)測(cè)，旅游地產(chǎn)將撐起樓市的“后黃金十年”。

有數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)3000個(gè)，全年投資總額破萬(wàn)億元；國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)前100強(qiáng)企業(yè)都已進(jìn)入或是準(zhǔn)備進(jìn)入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。與此同時(shí)，對(duì)于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一哄而上、低價(jià)圈地、生態(tài)破壞、空置率高等問(wèn)題的詬病也未曾減少。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)亟須破解“有量無(wú)質(zhì)”的困境，走上一條健康發(fā)展之路。此前，國(guó)際旅游地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)公布了中國(guó)首份旅游地產(chǎn)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。本報(bào)記者就此專(zhuān)訪(fǎng)了國(guó)際旅游地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)常務(wù)副主任、旅游財(cái)富網(wǎng)CEO曾曉成。

現(xiàn)狀　　各地全面開(kāi)花

旅游地產(chǎn)最早興起于海南。上世紀(jì)90年代中后期，為了盤(pán)活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，海南的開(kāi)發(fā)商提出了“旅游地產(chǎn)”這個(gè)概念，“但其實(shí)質(zhì)是打著旅游開(kāi)發(fā)的旗號(hào)開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)。”曾曉成介紹說(shuō)，時(shí)至今日，旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出火爆的態(tài)勢(shì)，全國(guó)各地全面開(kāi)花，重點(diǎn)集中在海南、山東半島、云南、廣西、東北、長(zhǎng)三角、珠三角和京津唐等地區(qū)。

“2009年旅游產(chǎn)業(yè)被確定為新興戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)以后，傳統(tǒng)的旅游企業(yè)，如港中旅、華僑城、中旅、國(guó)旅等開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2011年房地產(chǎn)限購(gòu)和限貸調(diào)控政策出臺(tái)后，萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)等大型房地產(chǎn)集團(tuán)都紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)。此外，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如汽車(chē)制造、石化、能源類(lèi)大型企業(yè)，受2008年全球金融危機(jī)的影響，也紛紛謀求發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，或多或少地進(jìn)軍旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”曾曉成說(shuō)。

“在十八大提出到2020年全面建成小康社會(huì)、今年初‘國(guó)民旅游休閑綱要’正式出臺(tái)的大背景下，兼具‘投資、度假、文化養(yǎng)生’三大基本屬性的旅游地產(chǎn)將廣受市場(chǎng)追捧。”曾曉成預(yù)見(jiàn)，未來(lái)10年，中產(chǎn)階層在物質(zhì)豐富的同時(shí)，還將追求精神上的富足感，并將與發(fā)達(dá)國(guó)家中產(chǎn)階級(jí)生活方式接軌。“度假屋（用于休閑、度假、養(yǎng)生）將與投資（財(cái)產(chǎn)性收入）和文化品位（養(yǎng)心、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)等）一道成為引領(lǐng)未來(lái)中產(chǎn)階層品質(zhì)生活的‘新三大件’。”曾曉成說(shuō)。

癥結(jié)　　售后閑置嚴(yán)重

如今，旅游產(chǎn)業(yè)已成為各地政府加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型、帶動(dòng)就業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。“地方政府引進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)本無(wú)可厚非，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣于低價(jià)拿地、高價(jià)賣(mài)房的住宅開(kāi)發(fā)模式。”曾曉成直言，國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)才剛剛起步，旅游與地產(chǎn)究竟如何結(jié)合，才能更好地促進(jìn)地方旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還處在摸索階段。

旅游財(cái)富網(wǎng)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2009年以前在山東半島和海南地區(qū)出售的候鳥(niǎo)式度假項(xiàng)目，實(shí)際上絕大部分都是普通住宅物業(yè)，由于缺乏相應(yīng)的度假設(shè)施和生活服務(wù)配套，許多地區(qū)的度假類(lèi)物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的“售后空置”現(xiàn)象。事實(shí)上，這些項(xiàng)目大都地處旅游度假區(qū)或旅游景區(qū)周邊，旅游度假客源也相對(duì)豐富，但由于只是普通的物業(yè)管理公司管理，業(yè)主物業(yè)基本上無(wú)法通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得收益。在一些地區(qū)，即便是旅游旺季，在酒店房?jī)r(jià)高企、客房爆滿(mǎn)的情況下，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還是存在大量閑置現(xiàn)象，造成了土地利用、資源開(kāi)發(fā)等方面極大的浪費(fèi)。

出路　　確定度假功能

為了提高大眾對(duì)旅游地產(chǎn)的認(rèn)知度，避免在投資置業(yè)過(guò)程中上當(dāng)受騙，并促進(jìn)旅游地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)際旅游地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)制定了首份旅游地產(chǎn)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，確定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以投資和度假市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，共分為兩大類(lèi)：投資類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目細(xì)分為產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、服務(wù)式公寓；度假類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目細(xì)分為5＋2生活度假物業(yè)、“候鳥(niǎo)型”度假物業(yè)、周期性度假物業(yè)。

曾曉成介紹說(shuō)，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，按中國(guó)現(xiàn)有家庭戶(hù)數(shù)40151萬(wàn)戶(hù)計(jì)算，到2020年，近20%的中產(chǎn)家庭(8030萬(wàn)戶(hù))將購(gòu)置旅游地產(chǎn)，以每戶(hù)50萬(wàn)元資產(chǎn)計(jì)算，規(guī)模將達(dá)到40萬(wàn)億元。在這樣的市場(chǎng)前景下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清醒地認(rèn)識(shí)到旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該從過(guò)去的“概念性旅游地產(chǎn)”轉(zhuǎn)移到以“旅游為核心、地產(chǎn)為載體”的思路上來(lái)。在房地產(chǎn)投機(jī)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商或者營(yíng)銷(xiāo)策劃公司一般都會(huì)使用海景房、山地別墅、溫泉公寓/別墅、養(yǎng)老公寓等概念吸引投資者眼球。“隨著投機(jī)潮水的退落，一切概念的東西終歸只是一個(gè)空洞的宣傳口號(hào)，旅游地產(chǎn)的價(jià)值必須體現(xiàn)在投資者的實(shí)際需求和消費(fèi)使用上。”曾曉成說(shuō)。

“旅游地產(chǎn)項(xiàng)目必須服務(wù)于旅游度假的功能定位。為了防止旅游地產(chǎn)項(xiàng)目被房地產(chǎn)綁架，政府應(yīng)在規(guī)劃、建設(shè)進(jìn)度和后續(xù)運(yùn)營(yíng)模式上嚴(yán)格把關(guān)。不論是用于候鳥(niǎo)式度假、5＋2生活度假還是各類(lèi)產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)，旅游地產(chǎn)的用途完全區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅物業(yè)。因此，在后續(xù)管理服務(wù)上，既要考慮購(gòu)房者度假時(shí)的酒店式服務(wù)品質(zhì)，還要考慮業(yè)主物業(yè)空關(guān)時(shí)，管理公司能提供經(jīng)營(yíng)（租賃）服務(wù)。只有高水平的酒店式物業(yè)管理才能匹配旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，從而為地方提供多元化的接待設(shè)施。”

曾曉成還強(qiáng)調(diào)，旅游地產(chǎn)尤其是度假類(lèi)的物業(yè)只有依托項(xiàng)目所在地優(yōu)良的環(huán)境資源，才能形成足夠吸引力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不僅要運(yùn)用最新的科技手段實(shí)現(xiàn)在保護(hù)中開(kāi)發(fā)，還應(yīng)運(yùn)用良好的環(huán)境修復(fù)技術(shù)，對(duì)原本遭受破壞的環(huán)境，如濕地、森林、荒地等在開(kāi)發(fā)中實(shí)施修復(fù)和保護(hù)。